根据市场分析及新城控股战略调整路径，其住宅开发业务（以下简称“住开”）对业绩的拖累预计将在2026-2027年逐步消除，具体时间表及关键驱动因素如下：
一、存货出清时间线：2026年存货规模或降至200亿以下1. 当前存货规模与去化节奏 • 2024年末存货约900亿，其中已售未结约1251万㎡，在建未售约1100万㎡。 • 2025年目标：通过竣工交付、工抵房去化及核心城市项目促销，存货预计减少至600-700亿。 • 2026年目标：剩余存货聚焦长三角、珠三角核心地段，通过轻资产代建或合作开发模式，存货规模或压缩至200-300亿。2. 去化保障措施 • 聚焦核心城市：2024年起仅保留一二线城市及强三线（如杭州、苏州、成都）项目，三四线土储占比从60%降至40%以下。 • 合作开发与代建：引入国企合作方分摊风险，代建收入覆盖部分成本（如2024年代建收入占比提升至15%）。 • 政策支持：参与政府“保交楼”专项借款，加速竣工交付以回笼资金。二、盈利拐点判断：2026年新城控股住开业务或实现盈亏平衡1. 成本与定价优化 • 融资成本下降：2024年有息负债利率降至5.92%，2026年目标进一步压降至4%以下，财务费用减少约10亿元。 • 毛利率修复：核心城市项目毛利率回升至5%-8%（2024年为-2%），单项目亏损收窄。2. 计提风险出清 • 存货减值高峰已过：2021-2024年累计计提坏账202亿元，2025年后仅剩少量三四线项目需计提，年计提额降至10亿以内。3. 现金流覆盖能力 • 销售回款覆盖建安成本：2026年预计年销售额恢复至400-500亿元，建安支出控制在200亿以内，经营性现金流实现净流入。三、战略转型加速拖累剥离1. 资源倾斜至商业运营 • 吾悦广场贡献提升：2025年租金收入预计达140-160亿元，毛利占比超50%，成为利润核心来源。 • 资本运作支持：商业地产REITs发行（如2024年发行规模超200亿元），释放存量资产价值，反哺住开业务退出。2. 管理层战略聚焦 • 停止盲目扩张：2021年起暂停三四线拿地，2024年新拿地支出归零，避免新增亏损源。 • 轻资产转型：代建、商管输出等轻资产业务占比提升至30%，降低重资产依赖。四、风险情景与时间表修正1. 乐观情景（2025年提前扭亏） • 若核心城市房价企稳回升，存货去化加速（如月销超30亿元），住开业务可能在2025年末实现单季度盈利。2. 悲观情景（延迟至2028年） • 若三四线市场持续低迷，存货去化周期拉长至5年以上，或需通过资产折价转让加速出清，拖累周期延长。五、结论：2026年为关键转折年综合存货消化、成本优化及战略转型进程，2026年住开业务有望完成历史包袱出清，对集团净利润的拖累降至±5亿元以内，2027年后或转为中性或小幅正向贡献。投资者可重点关注以下节点：• 2025年Q4：存货规模是否降至500亿以下；• 2026年H1：核心城市项目去化率是否达60%；• 2026年年报：住开业务毛利率是否转正。
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